Victime de son attractivité, la côte basque connaît une flambée des prix de l’immobilier qui pénalise les jeunes investisseurs.
Vincent Poulou, président de la FNAIM du Pays basque, confiait récemment au journal “Le Monde” vivre une année record en termes de volumes de ventes. Si la réputation des stations balnéaires joue un rôle d’importance dans ce phénomène, le dynamisme économique de villes comme Bayonne et la croissance démographique marquée, confirment le prestige de l’euskal kostaldea (”côte basque” en langue régionale).
Fin août, le journal quotidien régional Sud-Ouest contait l’histoire de ces touristes qui, ayant séjourné quelques jours sur la côte basque, en sont devenus les nouveaux habitants. Entre les deux derniers recensement réalisés par l’Insee, la côte basque a d’ailleurs accueilli 14.000 nouveaux habitants. Dans ce cadre, la ville d’Hendaye fait figure d’exemple avec une augmentation de sa population de 19,97% en cinq ans.
Vue sur mer ou centre-ville ? : l’immobilier neuf est l’immobilier de tous les choix
Investisseurs franciliens et bordelais affluent sur le marché de la côte basque, faisant au passage évoluer les prix à la hausse. À Saint-Jean-de-Luz et Biarritz, comptez 509.200€ en moyenne pour une maison individuelle et 4.340€ du mètre carré pour un appartement, selon les notaires du secteur.
Dans ce contexte, comment les ménages modestes peuvent-ils espérer accéder à la propriété ? S’il existe une légère différence de prix entre les logements de bord de mer et ceux situés dans les terres, la solution la plus nette consiste à privilégier le marché de l’immobilier neuf.
En effet, le dispositif étatique Pinel, qui vit aujourd’hui ses derniers jours, permet à tous les profils acheteurs de devenir propriétaire en déduisant de leur impôt sur le revenu (IR) un montant qui est proportionnel à la durée de mise en location du bien (condition nécessaire) et au montant de l’opération immobilière.
Sur la côte
Entre Saint-Jean-de-Luz et Saint-Sébastien (en Espagne), la ville d’Hendaye connaît entre 2008 et 2013, la croissance démographique la plus significative de la côte basque. Cela donne l’assurance de trouver aisément des locataires en Pinel. Dans le neuf, comptez à partir de 150.000€ pour acquérir un T2 dans la ville. Avec une mise en location du bien pendant 12 ans, l’investisseur pourra déduire 31.500€ de ses impôts grâce à la loi Pinel.
Entre Bayonne et Biarritz, la ville d’Anglet lie le Pays basque aux Landes. La ville compte 40,5% de ménages locataires. Pour devenir Angloys, il est possible d’acquérir un T2 neuf dès 202.000€. Cela assure une réduction fiscale de 42.420€ sur 12 ans en Pinel.
| Prix d’un T2 neuf sur la côte basque | ||
|---|---|---|
| Hendaye | 150.000€ | |
| Anglet | 202.000€ | |
Dans les terres
Sur les bords de la Nive et de l’Adour, la ville de Bayonne connaît une croissance démographique qui stimule la demande de logements : +7,3% en cinq ans. Pour un T2 neuf de 159.000€, l’investisseur gagne 33.390€ en 12 ans par rapport à un achat hors Pinel.
| Prix d’un T2 neuf au Pays basque | ||
|---|---|---|
| Bayonne | 159.000€ | |
Il n’y a pas une mais deux côtes atlantiques
Dans les Pays de la Loire, la proximité du littoral et l’environnement préservé induisent une forte demande en matière de logements. Cette tension du marché engendre des prix élevés, à l’image de ceux constatés dans l’ancien en Loire-Atlantique : entre 4.000 et 6.500€ du mètre carré à la Baule par exemple.
Seule une faible portion de ménages peut soutenir ses prix : en premier lieux les retraités, qui trouvent dans des villes comme Noirmoutier ou les Sables-d’Olonnes, des stations balnéaires où implanter un pied-à-terre ou une résidence secondaire.
De leur côté, les ménages moyens peuvent, là aussi, troquer l’ancien pour le neuf s’ils souhaitent pouvoir habiter la Côte d’Amour ou la Côte de Jade.
Saint-Nazaire
À l’ouest de Nantes, la ville de Saint-Nazaire profite d’une faible densité de population de 1.482 habitants au km² : c’est trois fois moins que dans la ville de Nantes. Deuxième pôle économique de la Loire-Atlantique, la ville possède une situation géographique avantageuse, sur l’estuaire de la Loire et de l’Océan. Un T2 neuf de 123.300€ permettra une économie d’impôt de 28.893€ en 12 ans de Pinel.
La Baule
Cette ville balnéaire est réputée pour sa longue plage (baie du Pouliguen). Dans la ville, un T2 neuf est à la vente à partir de 159.000€ : cela représente 33.390€ de réduction fiscale pour une mise en location de 12 ans.
| Prix d’un T2 neuf en Loire-Atlantique | ||
|---|---|---|
| Saint-Nazaire | 123.300€ | |
| La Baule | 159.000€ | |
Investir avant l’arrêt du Pinel
D’après les dernières annonces présidentielles, notamment au cours de la Conférence nationale des territoires le 17 juillet 2017, les dispositifs tels que le Pinel ont été taxés d’”outils fiscaux extrêmement chers [qui] ne fonctionnent plus”.
C’est pourquoi, il est probable qu’en dépit de son caractère incitatif (près d’une vente sur deux se fait en Pinel dans le neuf d’après la Fédération des Promoteurs Immobiliers), le dispositif du nom de l’ancienne ministre du logement disparaisse en date du 31 décembre 2017.
Pour saisir l’occasion d’investir en Pinel avant cette date, il est impératif de respecter un calendrier strict. Pour que l’acte authentique du logement neuf puisse être signé auprès du notaire avant le 31 décembre 2017, l’avant-contrat devra lui, être signé courant octobre à mi-novembre.